Marché immobilier : les années se suivent et se ressemblent (presque)

Pour la seconde année consécutive et alors que le printemps est traditionnellement l’époque où il retrouve une belle énergie, après une (légère) torpeur hivernale, voilà l’Immobilier de nouveau sous le joug d’une épidémie qui n’en finit pas. Les agences immobilières sont fermées mais continuent à travailler et peuvent honorer certaines de leurs missions d’importance auprès de leurs clients propriétaires et acquéreurs. Et le marché immobilier, que dit-il de ce nouveau coup de frein ?

Sous le signe de la résilience

Il est inutile de revenir longuement là-dessus mais force est de constater que malgré deux confinements et le blocage de l’économie, des protocoles contraignants, une incertitude globale déprimante et des conditions de financements durcies, le marché immobilier a fait mieux que survivre à la terrible année 2020, rien ne semblant freiner l’appétit des Français pour la Pierre, plus que jamais symbole de sécurité, stabilité et pérennité.

L’Immobilier a gardé le cap et tenu la barre, compensant les périodes de confinement par des rebonds significatifs menant à un bilan annuel positif au regard des circonstances, avec une contraction du volume des ventes réduite à (seulement) 4% sur l’ensemble de l’hexagone.

Une situation complexe

Alors que 2021 débutait sous les mêmes auspices, le nouvel arrêt du mois d’avril risque-t-il de changer la donne ? Si certains indices portent à croire que le scénario initié sur 2020 pourrait se reproduire, de nombreuses incertitudes laissent néanmoins peu de loisirs aux extrapolations.

Facteurs positifs

Les taux d’intérêt :  toujours au plus bas car portés par la Banque Centrale Européenne, ils restent un élément favorable très important pour les ménages.

L’avis de la HCSF pour 2021 :  très attendu (et même redouté), les recommandations du Haut Conseil de la Sécurité Financière pour 2021 ont été assouplies :

• 2% de gagné sur la capacité d’endettement : en 2020, l’heure était au respect quasi stricto sensu de la règle française des 33% d’endettement. Pour 2021, le HCSF recommande de ne pas aller au-delà de 35% d’endettement. Pour les acquéreurs, c’est quand même 2% de capacité supplémentaire.
• Un maximum de 25 ans pour la durée d’un crédit (descendu à 21 ans maximum en 2020).
• Une flexibilité admise de « 20% de la production trimestrielle de crédits immobiliers », 80% concernant les acquéreurs d’une résidence principale et 30% les primo-accédants.

Voilà un autre élément positif important, sans omettre de considérer toutefois que les banques ont loisir de cultiver la prudence si elles l’estiment nécessaire.

L’ombre de la crise économique

C’est elle qui polarise les inquiétudes, au fil d’une crise sanitaire qui peine à trouver une issue. Si d’aucuns prévoient un formidable rebond de la consommation lié à des frustrations accumulées pendant un an, d’autres tempèrent cet enthousiasme par un impact difficile à mesurer dans toute sa réalité. En effet, la silhouette d’une crise économique et sociale et son corollaire la perte de confiance des ménages, semblent incontournables. Autant de facteurs clés dont il est bien difficile aujourd’hui d’appréhender les contours.

Perte de repères

Si l’attrait de la Pierre persiste et signe, si l’Immobilier semble résister envers et contre tout, l’évolution de son marché doit prendre en compte de nouveaux éléments remettant en cause les critères habituels d’analyse. Ainsi, il est à noter une baisse d’attractivité des grandes mégalopoles urbaines. Le fait a déjà été constaté : la crise sanitaire a provoqué un bouleversement des aspirations. C’est en effet dans les grandes villes et particulièrement à Paris, que la réduction du volumes des ventes a été la plus significative en 2020.

Côté prix également, c’est bien dans les grandes villes (y compris à Paris) que le réajustement se fait sentir, quand il ne s’agit pas d’une baisse légère, un phénomène nouveau après 10 ans de hausse quasi ininterrompue. Grandes gagnantes de ces nouvelles perspectives : les villes moyennes.

Réaction provisoire aux aléas d’une crise brutale et inédite ou mouvement de fond augurant d’un véritable glissement du marché ? Il est encore trop tôt pour le dire.

L’heure n’est pas à une baisse des prix assurée et généralisée. Ne perdant rien de sa vitalité, le marché immobilier attend sans aucun doute un peu plus de visibilité sur un avenir dont pour le moment personne ne sait trop quoi penser.