Ce qu'il faut savoir de la réforme des copropriétés
Novembre 2018 : la promulgation de la loi ELAN a donné au gouvernement l’opportunité de statuer par ordonnance les modifications et évolutions à apporter à la vie des copropriétés.
Publiée au Journal Officiel du 31 octobre dernier, l’Ordonnance N° 2019-1101 officialise donc la réforme du Droit de la Copropriété des immeubles bâtis. A quelques exceptions près, elle sera applicable à dater du 1er juin 2020. A la clé, de nouvelles obligations mais aussi des mesures de simplification et de modernisation.
Rappelons que la vie des copropriétés françaises est régie par la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle n’a pas été réformée en tant que telle depuis plus de 50 ans.
Les orientations de l’ordonnance de novembre 2019 modifient les règles d’organisation et de gestion des copropriétés, les droits et obligations des copropriétaires mais aussi celles du syndicat des copropriétaires, du Conseil syndicale et du Syndic. Ce qu’il faut savoir :
Champ d’application : des précisions
Dans la loi du 10 juillet 1965, est soumis au statut de la copropriété « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots ». La réforme actuelle introduit à cette définition la notion de destination, précisant que l’immeuble ou groupe d’immeubles concernés par le statut de copropriété doit être « à usage total ou partiel d’habitation ».
Assemblée Générale : simplification des votes
Nombre de décisions de copropriété exigent aujourd’hui la majorité absolue des voix lors d’un vote en Assemblée Générale. Ce qui entraîne souvent des blocages par exemple concernant les travaux d’amélioration. Avec la réforme, et sous réserve qu’un tiers au moins des voix soit atteint lors d’un vote en AG, un second vote pourra être décidé et une décision entérinée avec la majorité des voix de copropriétaires présents ou représentés.
Conseil Syndical : plus de pouvoir et de souplesse
L’Assemblée Générale des copropriétaires pourra désormais choisir de mandater les membres du Conseil Syndical pour la prise en charge des travaux d’amélioration et d’entretien de l’immeuble (à l’exception des travaux de rénovation énergétique). Auquel cas, c’est en AG que seront déterminés la durée du mandat et le montant maximum des dépenses. Les membres du Conseil Syndical pourront ensuite mener les dossiers à leur terme, faire appel d’offres auprès d’entreprises et les choisir sans nécessité d’obtenir au préalable l’aval de toute la copropriété.
Autre souplesse bienvenue, les membres du Conseil Syndical pourront se faire remplacer le cas échéant par leurs ascendants ou descendants.
Le Syndic en question
C’était impossible auparavant mais la réforme va venir corriger ce vide : au travers de leur Assemblée Générale, les copropriétaires pourront désormais mandater le Président du Conseil syndical pour entamer une action contre un Syndic qui aurait manqué à ses engagements ou serait par trop inactif.
Par ailleurs, le Syndic pourra quant à lui proposer des prestations complémentaires qui ne lui étaient jusqu’alors pas accessibles. Celles-ci seront fixées par décret.
Quid du plan pluriannuel des travaux ?
C’est une contrainte mais aussi une mesure phare de la réforme… Qui a disparu de l’ordonnance publiée en octobre, mais sera, assure le Ministre du Logement Julien Denormandie, réintroduite à la réforme pour sa ratification par le Parlement.
De quoi s’agit-il ? Les copropriétés de plus de 15 ans devront obligatoirement mettre en place un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans. Ce plan sera établi après un « diagnostic technique global ». Afin d’assurer son bon déroulement, les copropriétés auront obligation de provisionner chaque année et au minimum, 2,5% du budget total nécessaire à sa réalisation. En cas de plan jugé en deça des besoins réels de la copropriété ou de manquement pur et simple, cette nouvelle obligation sera imposée par les pouvoirs publics.